经过近两年的发展，中国不动产投资信托基金（C-REITs）市场总计上市27单产品，覆盖产业园区、长租公寓、物流仓储、新能源、生态环保、交通出行等多个基础设施，逐渐发展成为投资者多元、现金分派稳定的金融产品。REITs市场的健康发展，对于盘活我国规模庞大的优质基础设施资产，缓解基础设施估值过低、促进基础设施的投资建设、助力扩大内需和经济复苏等方面具有重大意义。4月12日，中信证券于上海浦东新区中建大厦成功举办“第一届中信证券REITs论坛”，旨在践行金融服务实体经济的定位，推动中国REITs市场健康发展，促进基础设施投资建设。

　　在会议上，中信证券研究部、固定收益部、投资银行委，以及涉及REITs领域的资产管理公司、公募基金的REITs相关部门、基础设施产业专家，从行业情况、估值定价、管理经验等涉及REITs市场的不同角度分享了涵盖REITs市场从发行到资产运营，从资产收购到投资等多个环节的相关观点。

　　中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪以《C-REITs取得初步成功的四道密码》为题，介绍了我国REITs市场发展至今的基本情况。2022年，REITs产品成功应对外部影响，底层资产经营稳定。REITs市场取得初步成功，与优中选优的REITs资产购入机制、严控风险的运营要求、我国庞大的基础设施资产规模、REITs市场显著较高的估值水平密切相关。

　　中信证券大类资产配置首席分析师余经纬以《大类资产配置视野下的C-REITs》为题，介绍了当前REITs产品在资产配置中的作用和价值。C-REITs经过近2年的发展，虽然从产品属性上，C-REITs仍然是权益性质的产品，但同样显示出了较强的债性。预计REITs市场在新发和扩募的双轮驱动下不断扩容增类，REITs这类资产或在未来的资产配置中发挥重要作用。考虑到REITs的发行步入常态化、扩募焕发其股性、Pre-REITs助力打造市场多维度投资体系等因素，当前参与REITs投资正当时。

　　中信证券投资银行委债务融资业务线联席负责人俞强进行了《REITs市场动态及消费基础设施REITs前瞻》的主题演讲。我国REITs市场潜力巨大，投资人逐渐趋于理性。236号文的发布，预计将加快REITs发行流程，调整发行门槛，细化净回收资金使用要求，强化存续期监管。预计未来REITs市场将沿着加快机构投资者培育，优化税收政策，夯实法律基础等方向发展。

　　华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁、基金经理林伟鑫发表了题为《公募REITs的基金管理人和运营管理经验》的演讲，介绍公募REITs结构及基于基金管理人视角的公募REITs管理经验。他指出，公募REITs采用“REITs-资产支持证券-项目公司-底层资产”的四级架构，发行关键在于发起人、运营管理机构、基金管理人和资产质量。基金管理人基于合规、谨慎、专业、高效的原则，主要负责资产运营、赋能提升、投资者关系、汇报沟通、信息披露等方面的工作。最后，他介绍了华夏基金REITs领域的团队情况和目前发行的相关经验。

　　中信证券固定收益部另类固收投资交易部负责人肖磊以《投资者视角下的C-REITs市场&中信证券REITs综合交易服务》为题，回顾REITs市场过去表现，展望市场未来发展。他指出，不同资产类型的REITs之间价格分化明显，但波动趋势较为一致。我国创新性的做市商机制对市场成交带来积极作用，中美REITs市场成交活跃度、投资者结构出现明显差异。展望未来，预计公募REITs未来将走入常态化发行，扩募将成为常规的资产补充渠道，新发项目资产种类将进一步丰富。

　　中信证券房地产和物业服务分析师刘河维指出，REITs市场进一步扩容扩类，236号文将消费基础设施纳入REITs试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。我国消费基础设施存量资源丰富，预计禀赋优异的资产可能率先纳入REITs。他强调，发展消费基础设施REITs与住宅房地产调控无关，但也有利于改善消费基础设施持有企业的资产负债表，增厚企业利润。

　　建信基金基础设施投资部基金经理李元利以《建信中关村REIT存续期管理经验分享》为题，介绍了建信中关村标的基础设施的基本情况和建信基金内部为基础设施REIT成立的相关管理制度和决策体系。随后，他从公募REIT存续期间，关于专项审批流程、印章证照交接、项目公司成立、提升项目运营效率、全年开支计划制定、租金减免、应对租金收入下滑等方面，详细分享了相关经验。

　　易商香港董事总经理曾瑞华发表了《ESR易商集团与REITs的发展》的演讲。她介绍了易商集团投资、资产管理、新经济开发三大业务的基本情况和公司未来发展策略。她指出，中国在2007年至2019年，是世界上基础设施投资规模最大的国家，REITs的推出进一步完善了资产管理行业的退出渠道。当前亚太地区对于物流仓储、数据中心等新经济相关基础设施需求大于供给，资产经营稳步提升。

　　光大安石董事总经理曾景以《光大安石的不动产资产管理发展经验》为题，介绍了光大安石发展历程，不动产“大资管”体系和投资组合理念。光大安石积极参与多层次REITs市场体系建设，其在管产业园入选全国首批基础设施公募REITs。

　　戴德梁行估价及顾问服务高级董事刘慧以《从市场角度看公募REITs估值特点》为题，回顾公募REITs市场及不动产大宗交易，介绍公募REITs底层资产估值特点。2022年不动产大宗交易回暖，其中一线城市是主要的交易市场。她指出，底层资产的估值合理性应该是整个公募REITs的保险，当前市场主要采用现金流折现法，基础设施资产的基本情况、收入水平、管理能力、剩余年限和折现率等，是影响估值的重要因素。最后，她引入不动产资本化率，作为快速验证不动产估值合理性的指标。

　　首程控股基础设施及不动产基金管理业务副总经理张宝强也发表了演讲，他指出，传统的投融资模式很大程度上影响了基础设施产业的可持续发展，公募REITs以其纯权益属性、促进增量循环、重运营效能等天然特性，微观上有利于企业改善现金流、优化财务结构，中观上推动基础设施产业的运营规模化、标准化、市场化，宏观上将会引领中国基础设施产业投融资模式发生变革，重塑其“产业+资本”可持续发展的良性循环。